Quelles conséquences le défaut d’assurance dommage-ouvrage a-t-il sur un compromis de vente ?
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Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux sur un bien immobilier, est tenue de souscrire à une assurance dommage-ouvrage. Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Si l’assurance dommage-ouvrage fait défaut, une amende de 75000 euros ou/et une peine de 6 mois d’emprisonnement peuvent être prononcées à l’encontre du contrevenant.
Qu’est-ce que l’assurance dommage-ouvrage ?
Cette assurance permet, en cas de sinistre, d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale. Elle prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, c’est-à-dire un an après la réception de la construction du bien.
L’assurance dommage ouvrage prend fin en même temps que la garantie décennale. Elle est acquise pendant 10 ans après la réception des travaux.
En cas de sinistre, le souscripteur doit déclarer immédiatement les dommages à l’assureur, par lettre recommandée avec accusé de réception ; c’est à l’assureur ensuite, de faire un recours contre le ou les constructeurs responsables des dommages (ex de DO : effondrement d’un mur).
Que se passe-t-il lorsqu’un bien faisant l’objet d’un compromis n’est pas garanti par une DO ?
En matière de vente immobilière, il est obligatoire d’indiquer si une assurance dommage-ouvrage a été souscrite ou non (Code des Assurances art. L.243-2). Ce qui est condamnable, ce n’est pas l’absence d’assurance dommage-ouvrage, mais l’absence d’information sur l’existence ou non d’une souscription à une assurance dommage-ouvrage.
Les conséquences de l’absence d’assurance DO sur la validité du compromis de vente
Le fait que le vendeur n’ait pas souscrit l’assurance dommage-ouvrage n’empêche pas la vente du bien : l’assurance dommage-ouvrage n’est pas considérée comme un accessoire indispensable de l’immeuble vendu (Cass. Civ. 3e, 2 mars 2011).
L’acquéreur ne peut pas obtenir l’annulation du compromis de vente en l’absence d’assurance dommage-ouvrage, si ce n’est dans le délai de rétractation qui court à compter de la signature de l’avant-acte (compromis). Ce délai est fixé à 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte.
En dehors de ce délai de rétractation, il existe des conditions suspensives du compromis, telles que la non obtention de son prêt immobilier par l’acquéreur. L’absence d’assurance de dommage-ouvrage ne constitue pas une condition suspensive du compromis.
Les conséquences du défaut d’information de l’absence d’assurance DO sur le compromis de vente d’un bien
Le notaire est tenu d’indiquer dans le compromis de vente l’absence d’assurance dommage-ouvrage. Lorsqu’un logement achevé depuis moins de 10 ans fait l’objet d’une vente et qu’il n’a pas été indiqué dans l’acte l’absence de souscription à une assurance dommage-ouvrage, alors la responsabilité du notaire peut être recherchée.
La Cour de Cassation sanctionne régulièrement les notaires pour ne pas avoir mentionné et informé l’acquéreur de l’absence de souscription d’un contrat d’assurance dommages ouvrage. Elle condamne les notaires et leurs assurances, à indemniser les victimes à hauteur de la réparation des vices de construction affectant l’ouvrage.
Faites appel à nos conseillers ORPI si vous voulez en savoir plus sur l’assurance dommage-ouvrage.
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